对话孟晓苏：中国房地产见顶了吗？
袁来如此 | 对话孟晓苏：中国房地产见顶了吗？
财经五月花
“住房双轨制”是在房改初期决定的中国住房制度改革的方向，由市场供应商品房，政府提供保障房。既为了实现老百姓“居者有其屋”，也能实现老百姓的共同富裕。那么，在多年房改和调控之后，中国人均的住宅面积大概已经达到40平米，老百姓的刚需满足了吗？
本期视频，巨浪视线联合财经五月花，特邀“中国房地产第一人”、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生与《财经》杂志副主编袁满女士，在《袁来如此》栏目共同探讨“住房双轨制、保障房是否满足老百姓的真实需求”等话题。
让百姓通过买房成为中产
孟晓苏表示，让低收入群体可以低价买房，通过房产的增值而进入到中产行列，既实现了居者有其屋，又实现了老百姓的共同富裕。
孟晓苏：当年我们房改房，老百姓低价买了公房以后，五年左右可以转让，就进入到了商品房领域，他们五年前所建的这种租赁房，租赁满五年的，老百姓也可以去花钱就把这个买下来了。至于买下来的话，政府把原来的土地出让金就收回了，老百姓可以转让了。这一转让，老百姓的房价成倍地增值。这些没房的老百姓通过租赁房，通过保障房的过渡，又把他变成了有房的阶层，他就进入到了中产的行列。随着房价的升值，他的家庭财富也会升值的。
孟晓苏：我们是设计了一种共同富裕的一种做法。
袁满：这就是共同富裕的路径。大概在很多年前就提出了一个叫“增加大家财产性收入的一个政策”，实际上那个政策出台之后发现确实存在一个问题，富人越富，因为财产性收入当中有一块是来自于你的投资的嘛，你的基数大，你稍微涨那么几个点你就高，穷一点的人，他本身就没有什么可去投资增值的一些资产，所以这个差距实际上就容易拉大。
刚才您讲的这种保障性住房居者有其屋，让他有资产，实现他的资产跟着房地产市场发展去增值的这种趋势，也是财富再分配的一种平衡的一个通道或者是说一种路径。
孟晓苏：虽然我们在别的方面很难说都给大家搞成同样的收入，但是恰恰在房屋的问题上，我们可以设计得让这些低收入的人可以用低价买房，而高收入的人就用高价买房。低收入的这些租赁公房的职工，（当时）他们用2万、3万就买了自己租住的房子，现在的房子都升值到500万、1000万了，这不就造成中产，这不就造成老百姓的财富的60%吗？这才是共同富裕的一种手段。未来我们的住房双轨制要延续房改精神，要继续拿保障房来让相对收入低的群体能够在致富的道路上，让他能够通过房屋能够进入到中产的行列。既实现了居者有其屋，又实现了老百姓的共同富裕。
中国人均住宅面积达到40平米，老百姓的刚需满足了吗？
孟晓苏表示，说中国房地产“大顶”将至，这是不了解国情，不能光听这些庸医乱开药。
袁满：现在中国人均的住宅面积大概已经达到40平米了，广义上存量的房产，有一些统计数据就显示我们要销售是要五年才能消化完。现在行业当中有些声音就预判认为，实际上中国的商业房地产市场发展的大顶已经正在形成，有这么一个说法，您认同吗？
孟晓苏：这个是不了解国情。
孟晓苏：因为毕竟咱们统计的人均居住面积是按照建筑面积，而西方是按照居住面积，这两者之间差多少一般老百姓不知道，这是一点。再一个，中国老百姓本身是一个人类历史上的定居民族，他们对于房屋到底要求未来的居住面积和居住条件要有多大、有多好，不是现在专家们坐在屋子里能够计算得出来的。
再加上中国现在是大量的新市民进城,e尊国际官方网站，大量的新家庭产生，这种新家庭又有新理念就是说不跟父母在一块儿住，要买一套房。有些地方，有房有车人家姑娘才嫁，所以这些都成为中国未来老百姓刚需的重要组成部分，并不都是改善性，是刚需。
有人老说中国的房地产快到顶了，其中的理由就是说中国有多少多少套房卖不出去。
袁满：对。消化的存量。
孟晓苏：这个数据本身是错的。
袁满：您讲讲为什么是错的？
孟晓苏：去年库存虽然有所增加，但是整个库存也没有那么多，稍微得加把力就把它卖掉了。还有的就是叫做开施工面积，施工面积本身是未来五年有可能产出、有可能不能产出的。更不要说有的专家看走眼了，他把那个施工的面积的平方米看成套数了，于是就出现了说中国有35亿套房卖不出去怎么办，35亿套房都够全世界70亿人，20多亿个家庭，每家一套半了，中国人能闲置这么多房子吗？看走眼了。所以，不能光听这些庸医乱开药。
袁满：另外是不是还会存在一些结构性的问题，比如说一线城市的情况，还有其它一些地区为了房地产导致地方区域性的泡沫？这个情况确实存在。
孟晓苏：对，你说得对，有些城市是一个人口减少的城市，特别是农村、小城镇，它的人口不是增加，而是减少。在整个城镇化的过程中必然有一部分减少，有一部分增加。
把保障房建到城市边缘，忽视了老百姓的真实需求
孟晓苏表示，保障房从房改之初就被忽视，一些地方政府为了应付国务院套数考核，把保障房建到城市边缘地区，忽视了低收入群体的真实需求。
孟晓苏：朱总理曾经有个判断，他认为中国应该是50%的老百姓住在保障性住房里面，包括产权的租赁的，到现在我也这么判断。因为我看到主管部门有个30%的保障房的比例。
袁满：也就是现在政府规划的是大致30%。
孟晓苏：另外还有20%，社会提供。你比如说拆迁安置房，开发商在开发商品房的时候，弄一套商品房，后面还背着一套不用花多少钱的拆迁安置房。
袁满：我们目前可以归纳到保障性住房的，这个比例大概能占到市场的多少？
孟晓苏：如果我们能够达到50%房产是带有一定保障性的，这里面保障性的含量有多有少，它的多少不是因为房地产本身，而是因为老百姓的收入水平，你的收入水平低的，才能享受到保障性住房，包括廉租房也得看收入水平。
这里面就谈到了关于低收入的老百姓，要为他们来建保障房，虽然房改方案讲得清楚，但是从房改之初就开始忽视，多年不投资。甚至当年保障性住房，当时叫做经济适用房，只占总投资的3%到5%。到了后来我们多年呼吁，到了2011年才开始，这几年建了3000万套，局部地解决了问题。为什么说局部解决问题？这后来才发现，因为国务院考核套数，一些地方政府把这些保障性的安居房建到边缘地区，建到小县城，结果造成了在大城市一套房子价格就能在那里建两套或者三套，他就光为了数字，而忘记了他是市场需求，所以造成了从去年年初中央就开始再三讲，要解决好大城市住房，突出问题，住房关系民生福祉。
